¡Hola! Cuando vendemos nuestra casa tenemos que tener en cuenta declarar el beneficio que obtenemos en la venta, es decir, la ganancia patrimonial.  Por tanto, está sujeta en el IRPF de nuestra declaración de la renta, y por tanto, estamos obligados a declararlo en la misma. 

Además de lo anterior, también debemos liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocida entre los ciudadanos como la Plusvalía Municipal. Este impuesto se calcula en función de los años transcurridos desde la fecha de compra hasta la venta, a la vez que también se tiene en cuenta el aumento del valor del suelo. El resultado de esto es una revalorización teórica del inmueble.

Si sigues leyendo el artículo te ampliamos detalladamente la información que necesitas saber.


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¿Cómo se calcula e incluye la ganancia patrimonial de la venta de la vivienda o inmueble en el IRPF de la declaración de la renta?

Si vas a vender un piso o una casa, tienes que tener en cuenta varias cuestiones fiscales en referencia con la declaración de la renta, tanto si es ganancia patrimonial o pérdida patrimonial. Si obtienes beneficios en la venta tendrás que pagar en la declaración de la renta, en cambio, si has obtenido pérdidas podrás compensarlo con otras ganancias patrimoniales. Ambas situaciones debes reflejarlas en tu declaración de la renta.

Se calcula con la diferencia del valor al que se vende la vivienda y el que tenía cuando se compró. Para hacerlo con los precios actuales, se aplica un coeficiente que varía en función del año en el que se adquirió.

Es importante que te asesore un profesional para determinar correctamente, fiscalmente hablando, tanto el precio de compra como el de venta. De forma que, se lleve a cabo un cálculo correcto de la ganancia. Y a su vez, que te indique cómo reflejarlo en la declaración de la renta correspondiente.

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¿Cuántos impuestos pagas en el IRPF de la declaración por la venta de una vivienda?

Es importante tener en cuenta la escala de gravamen para la renta del ahorro. Es decir, en función de la ganancia obtenida tendrá un gravamen u otro.

  • Hasta 6.000€ un tipo del 19%
  • De 6.001€ hasta 50.000€ un tipo del 21%
  • De 50.001€ en adelante un tipo del 23%.

¿Existen exenciones fiscales por la venta de mi casa?

Por suerte, para algunos contribuyentes existen una serie de excepciones a la norma general. Se trata de casos en los que no hay que tributar en el IRPF la venta de la vivienda. Son los siguientes:

  • Reinversión de vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra no tendrás que pagar en la renta por el beneficio que obtengas. La clave de la exención fiscal es que sólo se aplica a vivienda habitual, no a segundas viviendas. 
  • Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual. En este caso no existe ningún tipo de requisito adicional para aplicar la exención. Si la vivienda vendida no es la habitual, podrán evitar pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros.
  • Las personas en situación de dependencia severa están exentas de pagar IRPF, también las que están de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal.
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¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

A la hora de vender nuestra casa tenemos que pasar por "caja", como se suele decir. Para poder llevar a cabo el cálculo de la plusvalía municipal tienes que tener a mano los siguientes datos:

  • El valor catastral del suelo, para obtener esta información puedes consultar un recibo del IBI o en el Catastro.
  • Conocer cuántos años han pasado desde que compraste la vivienda hasta la fecha de venta de la misma.
  •  Y lógicamente, conocer la ubicación del inmueble para saber la ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio.

Una vez conozcas estos datos se puede llevar a cabo el cálculo de lo que te corresponde pagar. Debes tener en cuenta que, para el cálculo tienen en cuenta el coeficiente de crecimiento o tasa de revaloración. En algunos ayuntamientos ofrecen reducciones o bonificaciones dependiendo del caso, al igual de si se trata de una herencia. Por esta razón, te recomiendo que acudas a tu ayuntamiento para tener una información más precisa.

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¿Cómo se calcula la plusvalía en Madrid?

Para llevar a cabo el cálculo podríamos estar contándote sobre el cálculo de la base imponible, cuota tributaria, porcentaje de incremento anual, etc. Pero consideramos que es algo lioso. Por esta razón, consideramos que es mejor que utilices el simulador de Impuesto Incremento Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía) que pone a nuestra disposición el Ayuntamiento de Madrid.

El simulador es bastante intuitivo, por tanto, teniendo a mano los datos que anteriormente te indicábamos no debes tener ningún problema. En caso de tener dudas lo mejor es que te asesores para llevar a cabo bien la liquidación del impuesto.


¿Cuánto se paga del impuesto de plusvalía municipal cuando vendes una casa?

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía) es recaudado por cada ayuntamiento. La base jurídica del impuesto es gravar el incremento de valor que experimenta un terreno durante los años de posesión del mismo. Por ello, se liquida cuando este bien es transmitido a otro titular.

Hay que tener en cuenta la tasa de revalorización, el máximo puede oscilar alrededor del 3,5%. Además de esto, el tipo impositivo impuesto por el ayuntamiento correspondiente, un máximo de un 30%. Estos porcentajes variarán en función de los años que hemos sido propietarios de la vivienda. 

Una vez hayan pasado más de 20 años entre las transacciones de compra y venta el impuesto ya no se ve incrementado.


¿Quién paga la plusvalía municipal en la venta?

Es el vendedor el que debe abonar la plusvalía municipal. Otra cosa es que llegues a un acuerdo con el comprador para que abone la mitad, o cualquier otro acuerdo. No obstante, te recomendamos que te encargues tú de liquidar este impuesto, dado que es un impuesto que recae sobre la persona física y no sobre la vivienda. Por lo tanto, será a ti a quién se lo reclame la Administración.


¿Cómo y dónde se paga la plusvalía municipal cuando vendemos un piso?

Tienes diferentes formas para liquidar el impuesto, a continuación te indicamos los medios disponibles:

  1. Pagarlo directamente en las oficinas municipales de Hacienda.
  2. Pagarlo a través de alguna entidad bancaria
  3. Pagarlo a través de internet en el portal del ayuntamiento.

El sitio donde se paga la plusvalía es en el Ayuntamiento al que pertenece el inmueble. Deberás llevar la siguiente documentación:

  • Copia simple de la escritura pública
  • Fotocopia del DNI/NIF, tarjeta residencia, pasaporte o CIF si es una empresa.
  • Fotocopia último recibo IBI

¿Cuándo y qué plazo existe para pagar la plusvalía municipal?

A partir de que se hace efectiva la transmisión de la vivienda surge la obligación por parte del vendedor de liquidar el impuesto de incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía). 

Con respecto al plazo, dispones de 30 días hábiles para pagar, a partir de la fecha en la que se produzca la transmisión de la vivienda. Se puede solicitar una prórroga para ampliar el plazo hasta un año.

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Otros gastos asociados a la venta de un inmueble

Notario y Registro de la propiedad

En muchos de los casos que se vende una vivienda hay de por medio una hipoteca que no se ha cancelado aún. Para transmitir la propiedad, previamente hay que cancelar la hipoteca para que no existan cargas en la misma. Seguidamente, hay que ir al notario para que de fe de esa cancelación, y posteriormente, hay que ir al Registro de la propiedad para registrar la escritura de cancelación de la hipoteca. Pasados unos días podrás solicitar en el Registro una nota simple para verificar que dicha carga ya no existe.

En conclusión, tienes que tener en cuenta los siguientes gastos:  comisión que te cobre el banco por la cancelación de la hipoteca, los del notario y registro de dicha cancelación.


Otros gastos a tener en cuenta

Como para vender la vivienda tienes que transmitirla al corriente de pago, hay ciertos gastos que tendrías que asumir: derramas, el IBI, el impuesto de basuras. Tienes que tenerlo satisfecho a fecha 1 de enero.

Además, si lo has vendido a través de una agencia inmobiliaria tendrás que asumir los honorarios, así como tener en regla el certificado energético.


Esperamos que te haya sido útil la información que te ofrecemos ¿Sabes de algún gasto o impuesto más a tener en cuenta? 😉

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